杭州富阳区的一位业主，在2026年1月接到了区属国企杭州富阳乐居投资运营集团有限公司的电话。 对方告知，他挂牌近一年未能售出的二手房，被纳入了当地“以旧换新”的收购范围。 从评估到签约，整个过程不到一个月，全款到账。 这笔交易没有经过中介，买家是地方政府旗下的国有企业。
这不是孤例。 同一时间，上海浦东的国企也在快速收购二手房，从房源评估到最终付款，最快不超过15个工作日。 在山东，截至2026年2月末，金融机构已向济南、青岛等地的9个项目发放了24.3亿元贷款，支持收购了6800余套存量商品房，全部用作保租房。 在河南，全省已落地55个相关项目，使用央行提供的保障性住房再贷款金额82.4亿元，撬动银行贷款超240亿元，收购存量房超过10万套。
2026年5月，这种由地方国企出面、真金白银收购存量房的行为，已经从个别城市的试点，演变为一场全国性的统一行动。 截至5月，全国超过80个城市宣布支持国企收购存量房，其中36个重点城市发布了明确的房源征集公告。 行动范围从上海、广州、杭州这样的一线城市，延伸到重庆、福州、青岛等二线城市，并覆盖了部分三四线城市。
这场行动的源头可以追溯到两年前。 2024年5月，一场关于保交房的工作会议首次提出，商品房库存较多的城市，地方政府可以“以需定购”，收购部分商品房用作保障性住房。 这为后来的政策埋下了伏笔。
2025年底的中央经济工作会议，将“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”写入了2026年的工作部署。 到了2026年3月的全国两会，政府工作报告中首次出现了“探索多渠道盘活存量商品房”的明确表述。 一个月后的4月28日，中央政治局会议再次强调“努力稳定房地产市场”。 政策信号层层递进，最终在2026年5月迎来了各地细则的集中发布和资金的实质性进场。
政策推动的背后，是房地产市场现实压力的倒逼。 过去三年的核心任务是“保交付”，到2025年底，全国750多万套逾期难交付的住房完成了交付。 但新的问题接踵而至：市场上还有大量的房子卖不掉。 根据公开数据，2026年一季度，全国百城新建商品住宅库存去化周期超过27个月，部分三四线城市甚至超过40个月。 这意味着，按照当前的销售速度，消化掉这些库存需要两年以上甚至更久。
大量房子空置，开发商的资金无法回笼，债务压力持续累积。 同时，许多家庭持有的老旧二手房在市场上缺乏流动性，难以变现。 收购存量房，首先瞄准的就是化解这部分库存和债务风险。 国企按市场评估价收购，开发商能快速回款，持有闲置房产的家庭也能获得一个确定的退出渠道。
但这不仅仅是“去库存”。 更深层的意图在于推动整个房地产行业的模式转型。 中国城镇人均住房面积已经超过41平方米，住房总量短缺的时代已经过去。 市场正从拼命盖新房的“增量开发”阶段，进入如何管理好存量房的“存量运营”阶段。
收购来的房子去了哪里，是观察这种转型的关键。 在苏州，收购的房源被鼓励用作保障性住房、人才房、青年公寓甚至养老公寓。 在广州，收购的房源重点用于保障房和人才房。 在重庆，已经收购的4207套房源被投入了租赁运营。 房子不再仅仅是开发出来、销售完毕就结束的商品，而是变成了可以长期持有、用于租赁或保障的资产。
这种转变意味着房地产行业的游戏规则变了。 过去依赖“高杠杆拿地、快周转卖房”的开发商，必须思考如何向“开发+运营”转型。 而拥有资金和信用优势的地方国企、城投公司，则成为了存量市场新的主导者。 例如在广东佛山，2026年3月落地了全省首个收购公寓转保租房的再贷款项目，获得了2.5亿元授信，用于收购960套公寓改造为保障性租赁住房。
支撑这场大规模收购的，是一个多渠道构成的资金池。 最核心的一笔钱来自央行：3000亿元的保障性住房再贷款。 这笔钱并非财政拨款，而是央行以较低利率提供给商业银行，再由商业银行贷款给地方国企，专门用于收购存量房。 按照大约1:1.5的撬动比例，这3000亿元可以带动约5000亿元的银行贷款，合计形成8000亿元的资金支持。
除了央行再贷款，地方专项债券也是重要来源。 据中指研究院统计，截至2026年3月末，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券已超过60亿元，收购了约1.3万套商品房。 此外，国企的自有资金、商业银行的普通贷款也参与其中。 多元化的资金渠道，降低了单一来源的风险。
在操作层面，各地探索出了几种不同的模式。 最主流的是地方国企直接市场化收购，对象包括开发商手中滞销的新房，以及居民持有的闲置二手房。 整个过程强调自愿和市场价评估，政策明确要求“不强制、不压价”。
第二种模式是“以旧换新”补贴。 政府不直接收购房产，而是鼓励房主出售旧房后购买新房，并联合开发商提供现金补贴和税费优惠。 浙江宁波、丽水等城市采用了这种方式，补贴比例可达房款的3%-5%。
第三种是更为灵活的委托代售或房票安置。 房主可以委托国企平台挂牌代售，平台收取少量服务费；或者在城市更新拆迁中，直接获得房票作为补偿，凭房票可以去购买指定的新房或二手房。
无论哪种模式，都严守一条政策红线：收购来的房源，必须100%用于保障性租赁住房、人才公寓等保障类用途，严禁重新流入商品房市场进行炒作。
这场行动正在悄然改变市场的预期。 对于持有多套房产，尤其是位于三四线城市、户型老旧、流动性差的房产持有者来说，国企收购提供了一个相对稳定和快速的变现窗口。 对于无房的新市民、青年人，未来一两年内，市场上可能会新增一大批租金低于市场价30%-50%的保障性租赁住房和人才公寓。 以上海为例，收购的房源就明确将改造为保租房。
对于房地产企业而言，分化正在加剧。 资金链紧张、库存高企的中小房企，可以通过向国企出售项目获得喘息之机。 而大型房企则必须加速业务转型，从单纯的开发商，转向运营商和服务商。
央行2026年5月13日发布的第一季度货币政策执行报告显示，截至3月末，全国保障性住房再贷款额度已使用超过800亿元，支持收购存量商品房超过14万套。 这个数字还在快速增长。 一场以国企为主体，以盘活存量为手段，以构建“市场+保障”双轨制住房体系为目标的深度调整，已经在全国范围内铺开。 它的影响，将远比一次简单的“救市”更为深远。
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