“杭珹未来中心那边都要卖4万多元/平方米了股票配资论坛资料大全，所以这里肯定要卖5万元/平方米以上的，毕竟是杭州市‘第三中心’核心板块。”日前，站在杭州未来科技城单元YH090206-03地块周边，杭州市房地产业内人士吴涛（化名）向《中国经营报》记者感叹。
在吴涛发出这一感慨背后，杭州市土地市场正保持高热态势，上述地块刚以32.14%的高溢价率成交。在6月27日举行的杭州市2025年上半年土拍收官战中，所推6宗地块均溢价20%以上成交。其中，滨江集团摘得的蜀山单元地块溢价率高达67.60%。至此，今年上半年，杭州市土拍共揽金约1160 亿元，位列全国第一。
在土拍市场热度不减的同时，杭州楼市也进入了“年中冲刺季”。据了解，锦上万象府、岸芷丁香等突破板块限价的千万级豪宅持续受到市场追捧，前者首开中签率仅13%。今年5月，杭州市新房价格环比涨幅更是位居全国第一。
“杭州市作为新一线城市，近年来数字经济、互联网、人工智能等新兴产业发展迅速，吸引了众多企业总部入驻，市场对高端住宅需求旺盛。另外，政策红利持续释放，特别是自2024年10月9日全面放开新房限价后，市场预期得到极大提升。”对于杭州土拍与楼市热度攀升的原因，麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱向记者分析称。
千万豪宅涨价仍受追捧
作为房地产热门城市之一，杭州市核心区域楼市热度居高不下。
“项目位于杭州未来科技城的云城板块，目前已经是第三次开盘了。”日前，在望云润玺项目沙盘前，销售经理余利（化名）指着贴有“售罄”字样的楼栋模型向记者介绍：“在项目第一次开盘时，500多人抢100多套新房；第二次开盘则有200多人报名，但只有66套房源。”
余利进一步表示，望云润玺刚进行第三次开盘，约180平方米的大户型在售，总价在650万—750万元之间，单价约3.9万元/平方米，“目前没有任何优惠”。记者注意到，在该项目售楼部，有多组客户正在签约。
与望云润玺类似，在地处杭州未来科技城闲林板块的时舟里项目营销中心，销售经理宋昊（化名）向记者透露，除赠送车位外，项目没有其他任何优惠，“已经开盘三次，卖了6栋楼”。
公开资料显示，时舟里作为杭州未来科技城首个在售不限价楼盘，已“三开三罄”。其中，今年5月17日，该项目首次开盘的中签率低至17.3%。时舟里开发商滨江集团相关负责人向记者提供的资料显示，该项目35天销售了约400套房源。
“我们在等下一批次开盘时间，大概是在7月初。”宋昊告诉记者，该项目需要摇号买房，“摇号分为三种类型，分别是人才家庭、无房家庭、有房家庭，需要先将购房者资料保存在报名系统中，然后进行公证摇号”。
谈及项目热销原因，宋昊向记者表示，该项目性价比较高，均价仅约3.5万元/平方米。“在房地产市场高峰时，杭州未来科技城部分二手房单价一度达到七八万元。”
值得注意的是，与杭州未来科技城项目以“性价比”优势吸引客群不同，杭州市新房市场的热度，在主城区豪宅市场体现得更加淋漓尽致。
以位于杭州市中心安琪儿板块的锦上万象府为例，该板块此前限价46500元/平方米，而锦上万象府首开价格为65600元/平方米，首开中签率仅为13%。据悉，锦上万象府多为180平方米及以上的大户型，总价达千万元以上。
无独有偶，钱二板块首个不限价楼盘——杭序府的开盘均价达到59098元/平方米，尽管比周边项目高出约13%，但依然吸引了323组家庭报名登记，中签率为34.67%。岸芷丁香作为杭州市今年首个入市的不限价楼盘，自5月份开始三次开盘均涨价销售，但依然“三开三罄”，中签率分别为10.29%、12.17%、19.72%。
千万级豪宅多次涨价依然热销，正成为杭州楼市热度高涨的一个缩影。国家统计局数据显示，今年5月，杭州市新房价格环比、同比双双实现上涨，其中环比涨幅0.8%，位居全国第一。
今年上半年，受益于豪宅项目热销，杭州楼市格局亦在重塑。中指研究院日前发布的《2025年1—6月杭州房地产企业销售业绩排行榜》显示，滨江集团、绿城中国、建发房产位居前三位，销售额分别为396.6亿元、258.6亿元、176.7亿元。
部分区域楼盘降价销售
与主城核心区豪宅项目“跳价”仍热销不同，杭州市部分区域在售楼盘近期也在选择降价销售。
据杭州市当地媒体报道，位于杭州市钱塘区下沙板块的沐兰台项目首开价格为33999元/平方米，第二次开盘则降至30699元/平方米，价格下调了约3300元/平方米。
另据了解，和此前相比，余杭良渚、钱塘下沙等区域部分在售项目的售价也有所调整。对此，中指研究院华东大区常务副总经理高院生向记者分析，部分项目选择降价销售很正常，开发商如果涨价势必会影响到项目流速，利润与流速之间需要动态平衡。
“对于房企而言，并非一定要在开盘时就把房源全部卖掉。”高院生进一步表示，开发商考虑的是在项目既定流速保持稳定情况下，能实现利润的最大化，这才是房企的核心诉求。
值得注意的是，纵观杭州市当前销售价格出现变动的楼盘，大多位于钱塘、萧山、临平等区域。在业内人士看来，与杭州市主城四区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）项目受到热捧不同，其他区域项目因受到地理位置、周边配套等因素影响，市场热度表现不一，开发商也多为中小房企独立操盘，或参与拿地联合开发。
记者注意到，在杭州市今年上半年土拍中，除了滨江集团、绿城中国等龙头房企外，杰立、西房、兴耀、建杭等本土中小型房企亦在积极抢地。例如，建杭曾拿下东部湾新城地块、兴耀则摘得萧山市北地块等。
杭州市本土中小型房企的拿地策略，与其自身实力、市场竞争形势等密不可分。“在核心地块争夺中，中小型房企跟大企业PK的优势并不明显。”在高院生看来，核心地块对房企的资金要求也很高，所以中小型房企一般倾向于开发外围小地块。
高院生进一步向记者分析，与大型房企不同，中小型房企对利润的要求可能也不会那么高，所以会选择差异化的发展策略。不过，高院生也认为，中小型房企并非被动选择开发外围地块，而是有其自身的发展逻辑，比如结合区域内的二手房市场表现有选择性地进行开发。
“经过一段时间的市场调整后，中小型房企需要补充土地储备以维持业务发展。选择非核心区域的优质地块，有助于优化土储结构，提升项目周转率和利润空间。”王小嫱也向记者表示。
“冷热不均”现象或将延续
事实上，杭州市房地产市场还远未进入全面回升状态，除核心区部分豪宅热销外，新房市场、土拍市场均存在“冷热不均”现象。
克而瑞浙江区域统计数据显示，截至6月26日，杭州全市商品房成交面积约386万平方米，较2024年同期下降18%；成交金额约1207亿元，同比下降17%。从开盘表现来看，今年上半年，杭州市新开盘项目整体去化率约62%，比2024年同期提高了5个百分点。
克而瑞浙江区域方面直言，杭州市热销项目主要集中在江北区域一二圈层衔接处的次核心板块。
在记者实地走访中，当地房地产业内人士也向记者直言，杭州市并非遍地尽是“开盘即罄”的项目，在富阳、临平等区域，也存在不少去化一般甚至较难卖的项目，杭州楼市“冷热不均”现象或将延续。
而受今年上半年连续拍出多宗高溢价地块影响，杭州楼市新房价格体系或将迎来重塑，对当地楼市后期发展也将带来一定影响。
王小嫱分析，杭州市取消新房限价政策，为新房价格上涨奠定了基础。另外，随着杭州市核心竞争力提升，今年下半年新房市场热度具有一定的可持续性，尤其是核心区域的高端住宅价格仍有上涨空间。
“但受市场分化、购房者观望情绪以及宏观经济环境不确定性等因素影响股票配资论坛资料大全，杭州楼市整体热度不会出现大幅度回升。”王小嫱进一步表示。
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